世嘉观点 | 英房市浮动可被视作一次短期内的强力震荡

世嘉观点 | 英房市浮动可被视作一次短期内的强力震荡

14/05/2020

本周三起,英国开始试探性解禁,伦敦房产市场解冻在即。借此时机,世嘉将回顾过去两个月内新冠阴影下的市场动态,并揣测其未来走向。

2020年3月中旬至5月中旬期间,伦敦房产市场基本陷入停滞状态,交易量明显下降。

3月中旬起,伦敦市场的活跃度在新冠的威胁下开始削减。

3月23日起英国开始隔离,市场停滞。

这一时期间,买家无法赴现场看房,无论是新项目还是二手交易。中介和贷款受理方也无法赴现场为房产估值。

根据权威机构的估计,今年3到6月伦敦地区房产成交量可能为过去20年间最低,而2020年伦敦年成交量或将由去年82,000笔下降至53,000笔,降幅高达35%

全英范围内的年成交量降幅则可能达37.5%。

但即便如此,市场活动并未完全消失。

伦敦某中介称,他们于过去两个月的隔离期间签订了30笔交易,户型从£320,000的单身公寓到£6,500,000的顶层复式不等。

由此可见,伦敦房价的下跌为无可避免的短期震荡,并不影响长期的升值走向。

就四月中旬的数据来看,最悲观的分析认为新冠会使伦敦房价下跌5%到10%。而英政府的大幅度救市政策,以及较低的贷款利率一定程度上避免了低价变卖的行为,防止了更剧烈的价格下跌。

 

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目前,业界正对英国政府施压,希望通过减低印花税和延长Help to Buy(帮助购买计划)等政策调整来刺激市场购买力。

长期来看,内伦敦的房价将回归上涨趋势。根据预期,未来五年内的总涨幅将达到15%。

2008年次贷危机期间,高首付导致贷款困难,而高利率、失业率导致大量按揭房产遭到回收,促使房价崩盘。相比之下,当前的价格震荡并非经济原因所致,而是出自新冠所导致的行动限制。

因此,隔离结束以后,伦敦房产市场将迅速步入恢复期。

然而,若英政府将隔离限延长至2020年夏,房产市场所受的影响可能会更为明显。

过去的两个月间,大部分建筑工地停止运作,一定程度上影响了未来房产市场的供给。但值得庆幸的是,建筑行业已于本周三恢复工作。鉴于停工时间较短,停工对未来房产供给的影响将比初期预测的程度要低。

新冠病毒对英国房产市场的影响可被恰当地认定为一次强有力的短期震荡。

因此世嘉认为,

英国社会解禁以后,

房产市场将于2020年第三季度

至2021年初逐步恢复正常,

而这一恢复期则为买家稍纵即逝的入市时机。

 

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