2008金融危机 VS 2020 疫情下房市

2008金融危机 VS 2020 疫情下房市

20/05/2020

疫情下封城政策,使得英国房市“梦回”2008年金融危机,虽说两个时期房市的表现十分相似,但不可否认它们的致因不同,恢复也会不同。

犹记得2008年金融危机期间,全英房价16个月内暴跌20%,被银行收回的房屋数量激增。一直到2014年5月,平均房价才恢复到危机前的水平,这还只是部分地区恢复。

当年危机对房市的影响力可见一斑。

01.

疫情之下, 现在想必大家都关心的话题之一就是‘这次疫情下,人类灾难+政府干预的封城措施将会对英国房产市场产生怎样的影响?这次对房产市场的冲击是否和2008年的一样?或者更糟糕?

全球著名房地产商第一太平戴维斯(Savills)研究主管Lucian Cook表示:“日常生活经历巨大变化,新闻每日都在刷新。从这点上看,这次和08年金融风暴发生之前的情况很相似。 但是,这次的速度更快、更迅猛,一年的巨大变动压缩到了一个月发生。”

英国皇家特许测量师协会(RICS)首席经济学家Simon Rubinsohn表示:“根本区别在于,上次房产市场没有中止,这次在封城期间房产市场基本冻结中止。”

当年金融危机主要集中在银行业,但目前的疫情大流行“实际上影响了经济的每个方面”。

“整个宏观经济正在遭受二战以来最严重的冲击,且会留下严重的创伤。”

房市销售量下降92%

英国房地产门户网站Zoopla的研究主任Richard Donnell表示,从目前所掌握的有限的数据对比来看,自封城以来,达成交易的房屋数量已经下降了92个百分点。

相比之下,2008年1月金融危机爆发时,交易量曾触底达到4.2万宗的低点。根据国家统计局的数据,到2009年1月,房价年降15%。

1988年-2019年房屋交易数量

即将到来的交易量下降将比之前的数据更加剧烈

Richard Donnell预计,从现在到今年6月,每月销量预计将在2万宗至3万宗之间,仅为2008年1月基准销量的一半。交易数量的恢复预计将持续一段时间,因为房屋出售的准备过程通常需要5个月,因此,在他的眼中,2020年将是只剩一半市场的一年”。

02.

价格预测方面,RICS月度调查反映出,市场均价刚刚遭受了1998年以来最大跌幅。因为RICS的房价预测向来比较具有参考价值,因此我们推断未来的几个月房价将保持类似的水准。

RICS房价预测

2006年4月-2020年4月

// 粉线为RICS提前三个月进行的房价预测,蓝线为房价年变化率

那么有读者就想问了,交易量的急剧下降是否意味着房价也将下降金融危机时降幅的两倍?其实不一定!其中一部分的原因在于两次市场冲击的原因不同

第一太平戴维斯的Lucian Cook表示:“这要首先分析两次房市收缩的原因。”

“2008年房价和交易的大幅下降,是信贷减少和供需失衡的结果。而现在的房市交易暂停,是因为大多数人将自己的搬家计划搁置了。在这样的前提下,短期未来房市的发展走向将与当年不同。”

以此为基础,接下来英国房产市场的进一步演化将会与经济恢复速度失业率/就业率密切关联!

从书面的角度来讲,不同的人站在不同的出发点对于市场的前景发展持有不同的观点, 其中最负面的一个说法是经济与商业研究中心(Centre for Economics and Business Research)的经济学家Alastair Neame。他可算是代表了最负面的一个声音, 他的观点如下: “今年房价将下降13%。因为人均预计可支配收入将下降5%。”

而当人们通过贷款购买房屋时, 因为有负债的介入,所以这个指数和房价关联起来的话又会被成倍放大,再加上贷款方现在对风控的把控很严格,就算没有失业,消费者的购买能力其实也被大幅度的打折了。

// 灰色:房价变化率;粉色:失业率;蓝色:预测失业率

03.

2008年 VS 2020年

与2008年相比,如今的房地产市场的基本条件其实处于一种比较健康的状态,底子是不错的。 我们来回顾一下之前英国的创伤和每次创伤之后学到的教训。

上世纪90年代初的经济衰退期间,政府几乎没有干预措施来保护房屋所有权。根据信源资本(Sources Capital)的分析,那时被收回房屋的数量增加了7倍。

2008-2009 年经济危机爆发后,政府采取了更多措施来干预,那时被收回的房屋数量增加了4.45倍。

而这一次,“政府的反应更加迅速和果断,”第一太平戴维斯的Lucian Cook表示,“接下来保护就业之类的举措,都是按部就班地进行。这将最大程度上防止房产被强制出售或回收,当年经济危机时房屋所有权的流失惨剧将不会发生。”

就此,我们已经看到的 两点很关键的政策:1. 英国政府提出了Furlough政策, 替企业支付80%的员工的工资,原来是到6月底,现在又被延期到了10月底。 – 以防止失业率的产生,就此保护就业。2. 给贷款人提供了贷款假期 –  以防止因为还不了贷款而造成收房的惨状。

此外,自金融危机以来,贷款限制也逐渐收紧,银行一直在注意把控着贷款的风险,以防止过大的贷款杠杆造成的2008-09 的失控状态。

RICS首席经济学家Simon Rubinsohn 表示:“有些人仍然负债累累,但是只有一小部分贷款的回收风险比较高。这将把市场受到巨大冲击的风险降至最低。”

英国放款比例在贷款机构收紧放款之后的趋势

LTV – Loan to Value

疫情爆发前的房价价格势头是另一个2020年与2008年房市的不同之处。

在全球金融危机爆发前,市场一片混乱,2007年房价年增长率接近10%。相比之下,2020年1月,房价年增长率仅为1.2%。

第一太平戴维斯的Lucian Cook表示:“在2007年之前的一段时间里,贷款的宽松帮助维持了牛市的后端,使得房价上涨十分强劲。”

“因此当信贷紧缩发生,房价下跌是一种自然反应。”

RICS首席经济学家Simon Rubinsohn表示:“目前房价与收益的比率仍然偏高,而且十分可观。很多地区都高于长期平均水平。虽然价格增长可能一直很缓慢,但房价与支付能力的比率正处于一个关键时刻。”

而再早的那一轮——90年代早期房市崩溃的原因之一,是贷款利率超过了15%,人们没有能力偿还贷款。

在2020年今天的英国房产市场上,这个已经不再是问题了,尤其是今年三月份时英国央行将利率降至0.1%的历史低点,这一数字可能只有90年代初期的十分之一。

放款银行也非常小心翼翼,不会乱放款,贷款条件提高,放款比例降低。所以2020年疫情后的英国房价不一定会下跌,但交易水平将在很长一段时间内保持在较低水平。

同时,这种市场里面,现金买家的优势会充分体现出来,和需要贷款的交易相比,这类交易将会变得愈加活跃。

04.

关于房屋抛售,Lucian Cook认为,由于贷款人的宽容和低利率环境,这一次应该不会有那么多业主将自住房屋被迫出,也就是说这次的市场上不会像之前那样会有那么多的不良资产出售(即被银行没收的房产)。

但可能私人租赁行业将承受压力,房东们将不得不接受降价。

这次疫情下受到负面影响比较大的人群将会是服务行业(酒店类,餐饮类等)里面的年轻人, 这些人群的失业和薪金受损将会对出租市场造成负面影响。 作为一个最直接的反应, 房东将会成为疫情后第一波最先感到疫情造成的“痛”的人群。

尽管他们有资格享受抵押贷款还款假期,但许多人依靠房租作为收入,如果再没有租金进账,他们将无法支付得起买房的成本。

目前,私人租赁部门在英国住房市场的份额已经从2008/2009年的14.2%上升到2018/2019年的19.3%,群体的壮大使得私人租赁在遭受冲击时,其市场的波及风险将更大。

此外,过去的12年见证了Airbnb房东的崛起,如今疫情带来的旅游业的崩溃已经迫使这些业主将短期租约转为长期租赁市场。

Zoopla的研究主任Richard Donnell表示,进入市场的出租房源数量在封城前跃升了20%,因此房东们将面临竞争加剧的压力

但Donnell同时也主张:选择了购买出租(Buy-To-Let)的投资者并不如想象中那么脆弱。他说,只有一半的房源是有贷款的,就算申请了贷款的这些人,在当初银行放款的的时候也是一开始经受住了放贷机构的沉重压力测试才拿到贷款的。

购买出租投资者的贷款比例约为55%,而大多数房东可以忍受租金收入减少35%。Donnell对此表示:“他们有很强的市场适应力。”

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